海南以后会不会变成“一房难求”?

看了一些回答,似乎都把握十足的进行十年左右的长期预测。感觉多少有些武断,没有数据支持的武断。

经济发展不是简单的线性函数,只是递增或者递减;而是复杂的多元函数,受多种因素的制约,增长与衰落都是有周期的。

房地产也一样,也会随着经济周期起伏不定。所以,房价是一个动态概念不是静态概念。

海南的房地产发展当然不能免俗,会有什么超越经济规律的法术,只涨不跌,甚至到一房难求的地步。

海南的房地产从起步开始,就定位为养老产业、旅游产业,在经历了上世纪九十年代最大特区的概念炒作后,最终归结为了房地产炒作,从期房炒作上升为镂花炒作;最终,导致了房地产的大崩盘,海发银行破产的后遗症至今未清理干净。

之后,海南的房地产长期在低价位徘徊,也使海南的房地产有了一定的价格优势,因此有了一定的销售量。与海南房地产发展相关的,总离不开概念的炒作,从最大特区的概念到自由贸易区、自由贸易港的概念,其实都是房地产商们炒作起来的,目的还是为了给海南的房地产增加未来的预期增加含金量。

所以,自16年起,海南的房价经历了几番暴涨,直到18年4月22日海南政府紧急下发了限购限售的文件,海南炒房才紧急刹车。

许多人认为,如果海南不采取限购限售政策,那么海南的房价就会由市场自发调节形成价格机制,房价虽然疯涨也是购房需求决定的。事实果真如此吗?

可以肯定的是,如果不采取限购限售政策,海南的房地产将重演九十年代房地产崩盘的惨剧。海南的高房价不是需求拉动的,而是炒房投资拉动的;炒房的资金大部分来自银行借贷,少部分来自社会集资,所以大量资金都是短期行为支配下的集中;炒房必然会导致大量的资金会在套现后迅速离场,在达到极限后,就会产生资金链断裂导致的金融危机,房地产市场买卖的彻底崩盘。

房地产经济归根到底是一种债务经济。从供应端的开发商来说,需要巨额借贷才能购地建房,因此,整个工程都建立在债务基础上;从消费端的购房者来说,需要同样高额借贷才能付购房首付或全款。因此,房地产经济是靠双重债务来支撑的。对任何一种经济结构来说,债务的支撑都不是无限的而是有限的,极限就是银行的储蓄率、民间的闲散资金,如果银行的储蓄率、民间的闲散资金耗尽后,整个房地产经济就失去了支撑,无论是开发商还是购房者都会陷入债务危机,如果房价暴跌,都会变成负债累累的穷光蛋。

所以,房价如果突然暴跌必然引发严重的金融危机,资产价格的暴跌必然引发货币升值发生通货紧缩,从而引发全面的经济危机。

再回到问题本身:海南今后的房子会一房难求吗?答案是:绝对不会。

海南的房产,本质上就是养老资产和旅游资产,购买力主要来自岛外的季节性候鸟老人群体,而且以北方老人为主。岛内居民,由于经济收入偏低,多数是买不起价格虚高的旅游资产的,而且这些旅游资产大多数也不适合当地人居家长期生活。做为旅游资产、养老资产,流动性就会很差,房产变现难度非常高;所以,海南房产的特点是,新房能保持一定的销售量,二手房则滞销严重,因为旅游资产很难找到刚需接手。

这就决定了在海南买房相对容易,卖房却难度极高,最终会出现卖房的超过买房的情形;如果考虑到房产的折旧,大部分二手房最终只能降价出售,即便如此也很难找到接盘侠。即使是三亚的房产,也会是这个下场,二手房挂牌几年无人问津是常态。

住房不炒,正在成为现在的共识。当购房者真正冷静下来时,房地产的疯狂期也就过去了。

发布于 2023-01-17 13:01:34
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